За лаштунками ринку нерухомості: що буде з цінами на житло і чому офіси вже не потрібні

Скільки коштує збудувати квартиру, який заробіток у забудовників, хто купує житло і чому в Україні ще довго не будуватимуть нові офіси, говорили у Львові під час Forum West «Нерухомість та ритейл». ZAXID.NET переповідає найцікавіше з події.

Нові лідери ринку

Якщо у 2021 році найбільше нових житлових комплексів зводили і запускали в продаж у Києві, Дніпрі, Львові, Одесі і Харкові, то до осені 2024 року картина суттєво змінилася.

З початку повномасштабного вторгнення Росії в Україну до жовтня 2024 року стартували продажі у 503 житлових комплексах по Україні. Це 25% від усіх ЖК, де сьогодні можна обрати квартиру, говорить експертка житлової нерухомості компанії ЛУН Ольга Дзіковська.

Воєнні дії вплинули на географію будівництва і продажів. Так, Львівська область удвічі обігнала Київську за кількістю нових пропозицій на ринку. Зараз тут в продажу є квартири у 146 житлових комплексах проти 71 у Київській області. Цього року на Львівщині стартували продажі у 63 ЖК, що більше, ніж до вторгнення (54 ЖК).

«У 2022 році відбулося суттєве падіння ринку. По Україні воно становило близько 60%, а у Львівській області – лише близько 30%», – говорить Ольга Дзіковська.

Наступні у топ-5 з найбільшою пропозицією ЖК такі області:

• Закарпатська – 59 ЖК;
• Івано-Франківська – 53 ЖК;
• Тернопільська – 42 ЖК.

Також компанії заходу України очолюють рейтинг забудовників, які здали в експлуатацію найбільше житла. За даними Держстату, за перше півріччя 2024 року в Україні ввели в експлуатацію 4,57 млн м² житла, що на 27% більше, ніж у 2023 році, і на 88% більше, ніж у 2022 році.

Рейтинг компаній, що здали в експлуатацію найбільше квартир, виглядає так:

• «ІнтергалБуд» – 3813 квартир, з яких 80% – у Києві, решта – у Львові, Чернівцях і Житомирі;
• «Ріел» – 3209 квартир, з яких 60% у Києві, решта – у Львові;
• Blago – 3163 квартири в Івано-Франківську;
• Stolitsa Group – 3112 квартир в Києві;
• «Трест Житлобуд-1» – 2995 квартир у прифронтовому Харкові.

Скільки квартир продається насправді? Найбільше квартир у Львові, за словами експертки, продавалося у 2023 році. Якщо у 2022 році продавалося близько 20% квартир від пропозиції на квартал, то торік вже ішлося про 42-48%. Проте продаж почав падати з вересня минулого року і зараз перебуває на рівні 32%.

Як змінилися ціни на квартири від початку вторгнення Росії

Від 2021 року до жовтня 2024 року ціни на квартири в доларовому еквіваленті в Київському регіоні майже не змінилися. А от ціни на житло в новобудовах заходу України різко підскочили. Найбільше зростання ціни відбулося у 2022 році, каже Ольга Дзіковська. У 2023 році ринок почав стабілізуватися, і подальше зростання цін невдовзі має зупинитися.

Якщо говорити про середню мінімальну ціну м² в доларах, то міста з найдорожчою житловою нерухомістю сьогодні такі:

• Львів – 1370 доларів за м² (у січні 2022 року було 950 доларів/м²);
• Київ – 1290 доларів (було 1280 доларів);
• Ужгород – 1170 (було близько 700 доларів).

Та зростання ціни у Львові та Ужгороді від початку повномасштабної війни становить 44 і 46% відповідно. А безперечним лідером за зростанням ціни за ці роки став Івано-Франківськ, де житло в новобудовах подорожчало аж на 56%.

Також квартири подорожчали в Рівному – на 35%, і в Чернівцях – на 29%.

«Зараз ціна рухається менш агресивно. За минулий рік житло у Львові подорожчало на 9%, у Києві – стоїть на довоєнному рівні, в Івано-Франківську – на 14%, в Ужгороді – на 6%», – говорить Ольга Дзіковська.

Середня ціна на квартири у гривнях суто у Львові (без області) від початку повномасштабного вторгнення у Львові зросла удвічі, додає CEO компанії Well Bud Катерина Джичка.

«У жовтні 2021 року квадратний метр первинного житла у Львові коштував 24,1 тис. грн, у жовтні 2024 – 57 тис. Торік ішлося про 48,2 тис. грн за квадратний метр», – поділилась статистикою Катерина Джичка.

Як за 3 роки змінилась ціна на квартири у Львові і Києві (з презентації Катерини Джички)

Як за 3 роки змінилась ціна на квартири у Львові та Києві (з презентації Катерини Джички)

Значно дешевше можна купити квартиру на вторинному ринку, свідчить статистика компанії ЛУН. Відповідно до оголошень, у Києві такі квартири за рік подорожчали лише на 3%, у Львові – на 16%. Проте половина однокімнатних квартир у Львові (саме на них є найбільший попит) продається за ціною 40-70 тис. доларів.

Квартири в австрійських люксах у Львові – другі за ціною після квартир в новобудовах – у середньому коштують 89 тис. доларів. Житло в будинках 1991-2010 років будівництва обійдеться приблизно у 63 тис. доларів, у типових радянських будинках – приблизно в 60 тис. доларів, а в хрущовці – 55 тис. доларів.

Як змінились прибутки забудовників

Держстат періодично оприлюднює вартість будівництва одного квадратного метру житла. Так, у жовтні 2021 року збудувати метр житла у Львові коштувало 15 тис. грн, у Києві – 17,7 тис. грн. У жовтні 2024 року ідеться про 21,4 і 25,1 тис. грн відповідно.

У доларовому еквіваленті собівартість квадратного метру житла становить 542 долари у Львові і 636 – у Києві, говорить Катерина Джичка.

Ціна будівництва квадратного метру житла (з презентації Катерини Джички)

«Якщо будівельні матеріали у Львові і Києві коштують приблизно однаково, то ціна самих будівельних робіт у Львові вища, адже тут сильно бракує робітників», – коментує Катерина Джичка.

За даними Мінрегіонбуду, у середній ціні житла по Львову 38% становить собівартість будівництва. У довоєнному 2021 році ішлося про 33,5%. У Києві ж частка собівартості у ціні зменшилася з 62 до 47%.

Частка собівартості будівництва в ціні житла (з презентації Катерини Джички)

«Хоча насправді це не так, бо собівартість в інформації від міністерства – занижена. Тобто забудовники отримують менше», – говорить CEO Well Bud.

Які квартири не продаються

Найбільше купівлею квартири цікавляться жінки віком 35-44 років, говорить Катерина Джичка. Вони хочуть покращити житлові умови і водночас – інвестувати гроші.

Хто вибирає квартиру для купівлі (з презентації Катерини Джички)

Попитом користуються однокімнатні квартири. Проте не всі з них продаються добре. Катерина Джичка проаналізувала характеристики однокімнатних квартир, що ніяк не можуть знайти власників, і склала перелік тих, що заважають продажу.

Не продаються однокімнатні квартири, що мають:

• площу більше 43 м²;
• подовгасті приміщення шириною 2,7 м;
• скошені кути в квартирі;
• великий коридор, площею майже як кухня;
• малу кухню площею 7-8 м² або прохідну кухню;
• боковий вхід в квартиру;
• планування вагонного типу;
• тераси площею понад 20 м² і житлову площу менше 10 м²;
• не мають передпокою.

Що буде з житловою нерухомістю Львова далі

За словами Катерини Джички, 2024 рік був «досить кислим» за попитом на первинне житло. Організатор Forum West Володимир Глащенков вважає, що і надалі не варто очікувати на велику зацікавленість людей в покупці житла.

«Попит 2023 року закінчився, грошей багато не буде, покупців багато не буде. Менша кількість покупців утримає ціни від зростання навіть в умовах, коли будувати дорого», – підсумував він.

Офіси вже не потрібні

Ринок житлової нерухомості у Львові і Києві перебуває не в найкращому, але в досить стабільному стані. А що відбувається з офісною нерухомістю? Про це на Forum West розповіла Анастасія Качан, старша консультантка з офісної нерухомості компанії CBRE Ukraine.

Ринок офісної нерухомості в Києві відрізняється від львівського диверсифікованістю, говорить експертка.

Хоча пандемія і вторгнення Росії суттєво зменшили попит, особливо на офіси великих площ, у столиці, окрім ІТ, офіси винаймають також представники публічного сектору, громадських організацій, дипломатичних місій, медичні і фармацевтичні компанії, сектор FMCG, компанії з оптової торгівлі, транспортні і логістичні компанії.

До вторгнення Росії на ринку Києва було близько 14% вільних офісних приміщень, торік – 28%, зараз – 23%. Отже, ринок пройшов дно і стабілізується, говорить Анастасія Качан. Цьому також сприяє ціна оренди офісів – орендувати хороше приміщення в хорошому місці можна за 19 доларів за м² на місяць. До війни ставка становила 27 доларів.

У Львові ринок офісної нерухомості сьогодні лише прямує до свого дна, каже експертка. Зараз орендувати якісне офісне приміщення у Львові можна приблизно за 7-12 доларів за м² на місяць.

Якщо до пандемії на цьому ринку у Львові було близько 10% вільних приміщень, то зараз їх вже 34% (150 тис. м² із 420 тис. наявних), і цей показник зростає.

«Основна проблема Львова в тому, що офісне будівництво було зосереджене на ІТ компаніях, чия потреба в офісах впала. Зараз офіси ще орендують публічний сектор і невеликий локальний бізнес, але їм не потрібні великі площі», – говорить Анастасія Качан.

Вона прогнозує, що у найближчі три роки девелопери не будуватимуть нових офісних і бізнес-центрів. Таке будівництво може відновитися, коли кількість вільних приміщень на ринку знову зменшиться принаймні до 10%.

Щоб офісні приміщення не стояли порожніми, каже Анастасія Качан, орендодавці мають розділяти їх на менші і пропонувати клієнтам одразу з ремонтом. Також їм варто зважати на реальність – бути гнучкими в ціні та умовах.

Разом з тим, Львів практично доганяє Київ за темпами будівництва складських приміщень, розповів спеціаліст зі складської нерухомості компанії Alterra Group Олексій Шестак.

Зараз орендувати склад у Львові можна за 5-7 доларів за м². При цьому вільних приміщень вже менше 10% від ринку. Олексій Шестак вважає, що девелопери у Львові мають будувати більше складів і піднімати ставки оренди.

Замість підсумку

З очевидних причин ринок нерухомості у Львові та в інших містах заходу України почувається зараз краще, ніж загалом по Україні.

«Львівщина – це регіон, де можна вибудовувати майбутнє для країни. На мою думку, те, якою буде країна, дуже сильно залежить від заходу, від того, яким чином ми будемо продовжувати свою роботу», – зазначив Володимир Глащенков.

Він додав, що потрібно працювати над тим, щоб військовим, які захищають нас на фронті, було приємно повертатися в міста, що не чекали, а розвивалися.